Usucapião extrajudicial facilitará regularização de imóveis

Felipe Maciel,

Uma das novidades do Novo Código de Processo Civil - CPC, cujas regras passarão a valer a partir de março de 2016, é a figura da usucapião extrajudicial, isto é, aquela que não dependerá mais do Poder Judiciário para ser declarada.

A usucapião compreende forma de aquisição originária da propriedade, possuindo como requisitos a posse mansa e pacífica de determinado bem durante certo período de tempo definido em lei. Devido à informalidade urbana no Brasil, é comum a verificação de pessoas que residem em imóveis há anos, mas sem possuírem a escritura pública, na maior parte das vezes tendo em vista transações anteriores à margem da lei (a chamada escritura particular). Assim, a saída termina sendo o ajuizamento de uma ação de usucapião em face daquela pessoa em cujo nome está o imóvel registrado em cartório.

Tal espécie de ação judicial demanda bastante trabalho pelo advogado, em virtude dos documentos específicos que devem instruir a petição inicial, e geralmente apresenta um tempo demasiado de tramitação, também pela sua complexidade e pela própria morosidade inerente ao Poder Judiciário. 

Nos termos do Novo CPC, a usucapião poderá ser requerida no Cartório de Registro de Imóveis competente, que poderá declará-la mediante escritura, desde que não haja oposição do atual proprietário. Vale dizer, somente nos casos em que haja anuência do proprietário é que poderá se valer o interessado da via extrajudicial. Havendo impugnação, o processo é necessariamente remetido pra via judicial. 

O novo procedimento se assemelha ao previsto na Lei 11.977/09, que compreende o marco legal da regularização fundiária de interesse social. A diferença é que, na Legislação anterior, a usucapião extrajudicial depende de intervenção do Poder Público e somente pode ser aplicada em situações de alcance coletivo. No novo CPC, situações individuais relativas a qualquer tipo de imóvel poderão ser regularizadas extrajudicialmente. 

De toda sorte, há de ressaltar que dificilmente os cartórios passarão a aplicar no novo instituto já em março do ano que vem. Ainda se exigirá uma posterior regulamentação através das Corregedorias de Justiça, ou mesmo do Conselho Nacional de Justiça, de maneira que, para aqueles que já decidiram buscar a ususapião, o melhor mesmo é ajuizar a ação o quanto antes. 


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